自2008年至今，深圳首個面向低收入家庭配售的經(jīng)濟適用房桃源村三期已滿5年，按合同規(guī)定，業(yè)主可申請取得住房全部產(chǎn)權。可近日桃源村三期業(yè)主卻被告知，要拿紅本必須繳納70萬—100萬元不等的房屋增值收益，這讓業(yè)主不能接受，他們認為，只拿紅本不出售就不應該收增值收益。

　　針對業(yè)主提出的問題，深圳市住建局表示，補交增值收益符合經(jīng)適房相關管理規(guī)定，并將盡快出臺已售經(jīng)濟適用房取得完全產(chǎn)權增值收益繳納辦法。

　　業(yè)主

　　經(jīng)適房上市轉讓不該“一刀切”

　　記者日前來到桃源村三期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)多處懸掛著寫有“還我紅本，按合同辦事”字樣的橫幅。根據(jù)業(yè)主向記者出示的購房合同第16條規(guī)定：“簽訂購房合同滿5年的，買方可依據(jù)深圳市經(jīng)濟適用住房的相關管理規(guī)定申請取得住房全部產(chǎn)權。住房上市轉讓的收益分成，按政府屆時有關規(guī)定執(zhí)行。轉讓時，政府在同等條件下可優(yōu)先購買。”

　　對于合同，眾多業(yè)主理解認為，只要經(jīng)適房滿5年補交地價即可獲得紅本，即商品房產(chǎn)權。另外，取得完全產(chǎn)權和上市轉讓應該要分別對待，不該“一刀切”。“住房上市轉讓才需要和政府分成，但我們只需要拿紅本，根本沒想轉讓。”業(yè)主張先生告訴記者，桃源村三期的業(yè)主大多數(shù)已經(jīng)五六十歲，且沒有穩(wěn)定收入，大概90%的人至今未還完房貸，從未想過出售該房屋。

　　記者隨后查看了相關政策，根據(jù)2008年1月18日發(fā)布的《深圳市經(jīng)濟適用住房管理暫行辦法》第四十二條規(guī)定：“購買經(jīng)濟適用住房滿5年的，買受人可轉讓經(jīng)濟適用住房，但應按屆時同地段、同類型普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，政府可優(yōu)先回購;買受人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權。”

　　但在2010年6月出臺的《深圳市保障性住房條例》規(guī)定：“年限屆滿后，購買保障性住房的家庭或者單身居民申請取得完全產(chǎn)權的，應當繳納土地收益并按照市政府確定的標準繳納房產(chǎn)增值收益等價款。”但對此規(guī)定。業(yè)主認為，該條例是在簽訂合同之后才出臺的，應該依照“法不溯及過往”的原則執(zhí)行。

　　另據(jù)了解，《深圳共有產(chǎn)權住房試點》方案正試行，如果業(yè)主想將房子上市出售，政府要收不低于50%的增值收益，市民可以選擇直接支付這一部分費用，將其變?yōu)樯唐贩俊Ｈ绻荒苤Ц叮部梢詫⑦@一部分增值轉化為政府產(chǎn)權，即達到共有產(chǎn)權的形式。雖然這個方案還在研究當中，但業(yè)主表示，供房供了半輩子后，房子卻不是自己的，沒法給后代一個交代。

　　政策制定方

　　業(yè)主會否轉讓無法口頭承諾

　　參與深圳市保障房相關管理條例制定的深圳住房研究會常務副會長陳靄貧表示，經(jīng)濟適用房年滿上市，與政府按照一定比例來分成是國家和地方都明確規(guī)定的。“是轉讓的時候收增值收益，還是辦紅本的時候收?只是時間問題。而一旦辦了紅本，就意味著房子是可以在市場上流通的商品房，可以轉讓、出租、抵押等。從政府管理的角度來看，一旦給了紅本，以后在市場上的行為就難以監(jiān)管了”。

　　陳靄貧表示，利用保障房和商品房之間的差價來尋租是全國范圍內(nèi)都存在的現(xiàn)象，拿了紅本后會否轉讓房屋是無法用口頭來承諾的，經(jīng)適房一旦獲取商品房產(chǎn)權就已經(jīng)脫離了保障房監(jiān)管體系，假如業(yè)主把房屋拿去出售，將導致新一輪的社會公平危機，對保障房體系造成很嚴重的影響。

　　“保障房的本質(zhì)是保障低收入人群的居住問題，擁有綠本和紅本對居住來說不造成任何影響，真的沒打算出售房屋的話，也沒必要糾結是否擁有紅本。”陳靄貧認為，不轉讓不抵押和擁有綠本沒有區(qū)別。

　　針對業(yè)主提出的沒有紅本就無法給后代繼承的問題，陳靄貧表示：“現(xiàn)行的保障房制度保障的是個人及家庭，并不意味著也要保障子孫后代。”他表示，現(xiàn)行的法律雖然沒有明確子女不能繼承保障房，但下一步法律是會明確的，子女不屬于低保人士是不得繼承保障房的。“這一批的保障房或許還有獲利的空間，今后的保障房體系將會越來越嚴謹。”

　　此外，陳靄貧也向記者表示，按照深圳市住房保障改革的政策要求，今后的所有保障房都將要封閉運作，不能流向商品房市場。“保障房一旦允許上市，就容易建一批賣一批，在土地資源緊張的情況下，就會出現(xiàn)保障房建設用地難以為繼的局面。因此，從政府管理的角度來說，這樣的舉措是合理的。”

　　針對業(yè)主提出的辦理紅本交增值收益有悖合同約定的問題，深圳市住建局對媒體表示，取得完全產(chǎn)權需補交增值收益有法律依據(jù)，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定，因重大誤解訂立的合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷。經(jīng)濟適用住房買賣合同中也有約定，因合同發(fā)生爭議，由買賣雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可通過訴訟或仲裁方式解決。目前住建局已起草了《深圳市已售經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權增值收益繳納辦法》(送審稿)，該辦法經(jīng)市政府審定發(fā)布后，即可受理符合規(guī)定條件的經(jīng)適房購買人取得完全產(chǎn)權的申請。

　　觀察人士

　　可在上市交易環(huán)節(jié)設“關卡”

　　深圳市黨代表、星辰律師事務所律師鄒新鋒在走訪桃源村三期業(yè)主，并仔細查閱相關政策條文時發(fā)現(xiàn)，在購房合同及2008年和2012年出臺的對保障性住房的相關規(guī)定中，出現(xiàn)的“全部產(chǎn)權”“完全產(chǎn)權”這兩個概念的定義均較為模糊，“全部產(chǎn)權和完全產(chǎn)權是否就是商品房產(chǎn)權呢?那些還完房貸全款擁有綠本的業(yè)主是否也是擁有全部產(chǎn)權或者完全產(chǎn)權的呢?”鄒新鋒認為，這些問題都有必要梳理，并向業(yè)主交代清楚。

　　觀察人士楊先生認為，政府在與業(yè)主簽訂合同的時候就應該向業(yè)主明確，房子年滿5年后需要繳納增值收益才可辦理商品房房產(chǎn)證，在業(yè)主都清楚知悉的情況下作出購買選擇。他認為，從目前的合同來看，繳納增值收益方可辦理商品房房產(chǎn)證的規(guī)定顯得有點模糊，難怪現(xiàn)在業(yè)主接受不了。楊先生認為，政府要防止業(yè)主拿到紅本后出售房屋可以有多種監(jiān)管渠道，比如房屋在國土部門交易過戶環(huán)節(jié)就可以設定關卡，審核該房屋是否具備過戶資格。

　　“從字面上來看，經(jīng)適房合同條款是模糊的，按照國家規(guī)定，取得商品房產(chǎn)權只需要繳納土地差價和相關稅費。”萬商天勤律師事務所律師齊巖冰認為，政府不應該把補交上市銷售的增值收益作為前置性的約束，而應該在后期銷售環(huán)節(jié)進行監(jiān)管。

　　記者手記

　　經(jīng)適房姓“商”將與保障背道而馳

　　桃源村三期業(yè)主盼了5年，終于盼到了房屋“轉正”之日，可沒想到事情進展如此不順利。

　　誠然，從政府監(jiān)管的角度出發(fā)，從獲取產(chǎn)權環(huán)節(jié)就征收一筆增值收益的確可以向社會表明政府完成了對保障房的監(jiān)管職能，但正如業(yè)主和觀察人士所言，作為公共服務的提供方，政府是否可以探討更為合適的監(jiān)管方式，而不是以便于監(jiān)管為由犧牲一部分人的利益。

　　事實上，作為解決住房困難人群居住問題的經(jīng)適房或安居房，一旦成為商品房就徹底失去保障功能和意義，這與設置保障房的初衷相違背。倘若一批又一批經(jīng)適房或安居房年屆已滿，都能以商品房的性質(zhì)在市場上自由流通，在土地資源難以為繼的情況下，深圳又何以迎接未來涌現(xiàn)的住房困難的人群呢?

　　保障房也好，安居房也罷，都應該在特定范圍內(nèi)流通，真正實現(xiàn)商品房和保障房并行的雙軌制度。在政策出臺時就應明明白白地告知業(yè)主，該房源的性質(zhì)和未來的走向，在充分知情的情況下考慮是否申購，這是讓一個城市的保障體系做得更完善、走得更遠的方式。

　　南方日報記者 卓泳